1楼市崩盘论、拐点论、调整论,孰是孰非?

新闻来源:    | 发布日期时间:2014年06月24日 10:54


住宅销售“量价齐跌”,库存“压力山大”


住宅销售“量价齐跌”,库存“压力山大”


住宅销售“量价齐跌”,库存“压力山大”

    今年中国楼市有点冷,不仅商品房成交量持续走低,房价环比下跌的城市也越来越多。中国房地产市场的走势成为各方关注的焦点,有人惊呼“拐点”出现,有人认为这是正常的调整,也有人坚信房价还会涨。

  住宅销售“量价齐跌”,库存“压力山大”

  国家统计局近日公布的《2014年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,今年5月份,房价环比上涨的城市明显减少,部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个(整体平均降幅为0.15%,为近24个月以来的新低,也是此期间首次出现负增长),持平的城市有20个,上涨的城市有15个;二手住宅价格与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有35个,持平的城市有16个,上涨的城市有19个。

  在房价向来坚挺的四个一线城市中,上海、深圳的新房价格也出现环比下跌,广州持平,只有北京微涨0.2%。据统计,5月1日至3日,北京商品住宅共成交同比骤降78.9%,并创下自2008年实行“五一”小长假以来的最低值。深圳同期商品房成交同比跌幅超过六成。

  中新网称,5 月份市场成交并没有预料中的大幅反弹,房企跑量的希望落空,库存面临“压力山大”的窘境。

  专家:楼市进入新一轮调整期

  《中国证券报》称,在并无政策明显压制的背景下,楼市在传统热销期却出现“量价齐跌”的局面,因此很多市场人士将此判断为“拐点”,认为在当前市场整体供需平衡的情况下,交易量的底部可能维持较长时间,房价的调整周期也将拉长。

  北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网记者采访时表示,2014年1-5月份数据集中呈现“量价齐跌”态势,这将进一步加剧市场下探预期,短期内楼市这种继续下沉的态势不会转变。本次房地产市场寒流是由于市场自身矛盾爆发,包括房地产市场自身的供应矛盾、市场内部结构性问题,或者是由于过去一段时间房价上涨过猛过快等。

  中国房地产协会秘书长顾云昌分析称,房地产“量价齐跌”有三个原因:第一,房地产市场本身处在下行区间,房地产市场和宏观经济一样增速放缓。第二,和去年房地产的快速增长基数高有很大关系,去年销售面积、销售额同比增长很快,去年透支的销售导致基数增加,这在很大程度影响今年的市场表现。第三,房贷政策日益收紧,过去货币政策一直比较宽松,如今实现稳中偏紧的货币政策。一方面导致今年房企的资金来源、到位资金的增长速度放缓,另一方面收紧的金融政策对个人住房抵押贷款影响很大。

  “部分城市由于库存压力较大,加上近期市场预期不明,购房者持观望态度,一些房企推出促销优惠,导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。《人民日报海外版》指出,一些业内人士认为,市场已出现加速调整的迹象。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,房地产市场的降温态势恐将进一步持续。专家分析认为,从近几个月楼市的数据看,楼市进入新一轮调整的趋势已经得到确认。

  “见一些地方政府的官员和一些开发商朋友,对未来互相打气,互相壮胆。开发商朋友们悠着点。”房地产大佬潘石屹近日发微博打趣楼市的颓势,难掩其对房地产市场未来发展的隐忧。

  限购松绑传闻四起

  据《每日经济新闻》6月18日报道,近日,各地频频传出限购松绑的传闻。今年二季度以来,福建省就多次传出限购放开的“救市”消息。4月13日,一份被称为“闽十条”的消息传出,但很快遭官方否认;5月29日,厦门某机构消息称,福建省内其他城市户口无需缴纳医社保或个税,同样拥有在厦门购房资格。

  厦门房地产交易权籍登记中心工作人员表示,目前购房者可通过“补税”购房的条件是两年内连续缴纳医保、社保满12个月,且最多补缴两次,每次补缴不能超过两个月。一些当地机构表示,眼下福州、厦门已开始出现了打折促销的信息。5月中旬,福州出现了“零首付”打折促销。进入6月以来,“买房送车”“购房立减15万”等促销信息也纷纷推出。

  6月10日,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其微博上称,从中介内部获取的消息,即日起沈阳限购取消,本地人和外地人可购多套住宅。

  沈阳一位房地产人士6月10日提供的一份名为《关于落实沈阳市人民政府办公厅促进房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》的文件显示,“购房人购买住房时,卖房人出卖住房时,查询家庭唯一住房由房产局负责或由购房人、卖房人填写《家庭唯一住房申报表》,声明其买卖房屋为家庭唯一住宅。且外地居民来沈购房,享受与本地人同等政策。”沈阳一家房产机构的负责人表示,沈阳取消限购没有正规的文件出台,但是在办理的过程中,可以低调去处理,“如果有买的,就可以办理。”

  对此,沈阳市房管局办公室相关人员表示,并未接到通知取消限购,“我们还按照原来的限购方案执行”。

  虽然沈阳官方否认限购取消,但业内人士认为,这一传闻本来被证实的可能性就很小,很可能以地方政府默认的方式放松限购。

  早在5月底,广州市房协秘书长许国碧就呼吁政府调整限购政策。他强调,今年中央的调控政策提出“差异化”,广州应该有敏感度、有嗅觉地走在前端,在具备条件的南沙、从化、增城等周边区域,放开限购。

  任志强:房价必反弹,该买就买

  中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示,目前的情况属于房地产市场政策的正常范围内的涨落,从总体来看,房地产供求关系没有发生根本性的变化,中国的城市化进程还未完成,中国城市集群的刚性需求和改善型需求还没有完全解决,只是受到政策性的限制,比如限购、限价、限贷等的影响。他对下半年市场充满信心,认为房价有下行的压力,在去年高速上涨的基础上增速会下降,但房价大幅度下降的概率比较小。

  住建部政策研究中心研究员王珏林认为,在央行和银监会表态支持首套房需求的情况下,个人房贷政策将日益宽松。房地产市场可通过自身调整理顺价格,激发购房者的购买意愿,从而符合市场需求。

  一些外国学者也指出,中国房地产市场不会像次贷危机后的美国那样崩盘。先锋投资在伦敦的新兴市场债务基金管理人叶兰·西迪柯夫说:“令我们安心的是,我们看到中国政府正在采取行动——他们没有无视正在发生的情况。这也是为什么会有走走停停的政策——一方面,他们希望冷却这个市场,另一方面,他们又不希望伤害到经济增长。”

  美国银行美林证券的经济学家陆挺强调,可能会有小开发商大量破产,但是不会出现一次“大崩溃”。

  经济咨询公司龙洲经讯的经济学家姚丽蔷(音)说:“这是一次周期性的调整,我们没有看到即将崩溃的迹象。”

  对楼市前景更为乐观的是许家印和任志强。恒大集团董事局主席许家印在3月份就表示,只要全国GDP能完成增长7.5%的目标,一线城市房价肯定会有10%的上涨,二线、三线城市则有5%左右的上涨。

  华远地产董事长任志强近日也表示,在宏观经济下行的大背景下,房地产行业肯定会跟着下行,没必要因为一时的交易量下降就对房地产绝望。“我不敢预测明天的房价,但我敢说未来肯定会有一个反弹,有能力或有需求的购房者该买就买,不必挑时间。”

  人民日报海外版:房价正常调整,唱空者别有用心

  6月23日,《人民日报海外版》发表“房价正常调整为何连遭唱空”一文,斥责唱空者“害怕影响自身利益”,欲“制造恐慌逼迫救市”。文章称,年初至今,各地房地产市场成交量持续低迷,一时间,“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。专家指出,目前楼市已进入正常调整期,要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场,误导政策,满足私利。

  文章指出,一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”,判断“房地产到了下降大周期阶段”;国外金融机构也加入唱空行列,如瑞银中国区首席经济学家汪涛表示,中国楼市已经接近转折点。看空楼市的言论放大了市场焦虑,“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地,财政难以为继”等担心进一步蔓延,呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。

  对此,文章强调,曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。文章称,经过多年调控和市场的变化发展,目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为,今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年,但是如果由此断定楼市即将发生崩盘,出现断崖式下跌,这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。

  为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空?该文认为,不排除利益群体借市场调整大做文章,以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。“看空者夸大楼市下行趋势和后果,言外之意催促政府赶紧松绑限购政策,放宽信贷,采取救市行动,这样,开发商们可以继续享受高房价的红利,延续目前易断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。”

  专家认为,未来城镇化的发展,稳定的经济增长以及消费结构的升级,将为房地产市场发展提供空间。房地产市场未来的发展将从过去单纯注重数量的增长,转向更加注重质量的提升。

【编辑:于航】

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