中新网黑龙江新闻3月10日电(李因楠 记者 刘锡菊)10日，记者从哈尔滨市住建局获悉，为妥善做好该市实施改造老旧小区的物业管理工作，建立长效管理机制，巩固改造成果，提升业主满意度。哈市住建局印发了《关于切实做好实施改造老旧小区物业管理工作的通知》。《通知》就实施改造老旧小区的物业管理区域确定、业主委员会或物业管理委员会组建、物业服务人选聘及合同签订、原物业服务人退出及交接、物业承接查验等运作程序进行了规范；就突出党建引领物业管理工作、发挥国有物业服务企业作用、探索试点酬金制物业收费方式等相关事宜进行了明确；并要求2020年实施改造尚未竣工的老旧小区应于2021年6月30日前落实物业服务主体及完成合同签订工作，2021年实施改造的老旧小区应于2021年8月31日前落实物业服务主体及完成合同签订工作，做到实施改造与管理服务的有序衔接、顺利过渡。

　　通知规范运作程序，落实服务主体。(一)确定物业管理区域。实施改造的老旧小区物业管理区域，由区住建局会同街道办事处(乡镇人民政府，下同)结合物业管理实际需要进行确定。原物业管理区域不需要调整的，由街道办事处书面告知原物业服务人；需要调整的，由区住建局会同街道办事处，结合老旧小区改造项目规划、共用设施设备配套和社区设置等情况，依据《黑龙江省住宅物业管理条例》第二章有关规定重新划分物业管理区域，向业主进行公告，并书面告知原物业服务人。2020年实施改造的老旧小区应于2021年3月31日前完成物业管理区域确定工作；2021年实施改造的老旧小区应自改造项目立项后至2021年5月31日前完成物业管理区域确定工作。

　　(二)组织召开业主大会会议。物业管理区域未发生调整且已选举产生业主委员会(任期有效、能够依法正常履行职责)的，由街道办事处指导监督业主委员会做好相关筹备工作，组织召开业主大会会议，就物业服务人解聘、续聘或重新选聘、物业服务收费标准等共同事项进行表决，并向业主进行公告；重新划分物业管理区域或未选举产生业主委员会的，由区住建局指导街道办事处，依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《黑龙江省住宅物业管理条例》第十四条至二十七条有关规定，成立筹备组做好相关筹备工作，组织召开业主大会会议，就物业服务人解聘、续聘或重新选聘、物业服务收费标准、业主委员会选举、业主大会议事规则和小区管理规约等共同事项进行表决，并向业主进行公告。业主大会决定重新选聘物业服务人的，业主委员会或社区居民委员会应提前六十日书面通知原物业服务人具体解除服务时限，并在物业管理区域显著位置公示。2020年实施改造的老旧小区应于2021年5月31日前完成表决工作；2021年实施改造的老旧小区应于2021年7月31日前完成表决工作。

　　(三)组建物业管理委员会。对于不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件但因各种原因未成立；业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处指导、协助后仍不能选举产生业主委员会等情形的，由街道办事处依据《黑龙江省住宅物业管理条例》第二十八条至第三十条的有关规定组建物业管理委员会，承担业主委员会相关职责，并向业主进行公告。2020年实施改造的老旧小区应于2021年5月31日前完成组建工作；2021年实施改造的老旧小区应于2021年7月31日前完成组建工作。

　　(四)选聘物业服务人及签订合同。对于业主大会决定续聘原物业服务人的，由业主委员会或物业管理委员会按照业主大会确定的新物业服务收费标准，与原物业服务人签订物业服务合同，向区住建局备案。对于业主大会决定重新选聘物业服务人的，应当依据《黑龙江省住宅物业管理条例》第三十九条规定采取公开招标方式，具体按照《哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标管理实施细则》实施；对于投标人不足三个或者物业管理区域规模不超过两万平方米的，由业主委员会或物业管理委员会在组织征求业主意见的基础上，可以采取协议方式选聘物业服务人；物业服务人选聘后，由业主委员会或物业管理委员会与之签订物业服务合同，向区住建局备案。2020年实施改造的老旧小区应于2021年6月30日前完成选聘及合同签订工作；2021年实施改造的老旧小区应于2021年8月31日前完成选聘及合同签订工作。

　　(五)原物业服务人退出及交接。对于重新选聘物业服务人的，解除服务时限到达三日内，业主委员会或物业管理委员会应书面通知原物业服务人具体退出时间及移交事项。街道办事处要指导监督业主委员会或物业管理委员会、原物业服务人、新物业服务人，依据《黑龙江省住宅物业管理条例》第四十八条的规定，做好退出与交接相关工作。对于原物业服务人拒不退出，或者拒不移交有关资料、财物、资产的，由区住建局报告区人民政府，依据《黑龙江省住宅物业管理条例》第四十九条、第七十五条、第七十六条的规定予以处理。

　　(六)组织承接查验。老旧小区改造工程竣工验收合格十日内，区住建局指导街道办事处组织物业承接查验工作，在业主委员会或物业管理委员会、业主代表的共同参与和监督下，区老旧小区改造指挥部、相关建设施工单位与业主委员会或物业管理委员会委托的物业服务人或第三方机构，对改造后的共用部位、共用设施设备进行查验，明确各项改造内容的质量责任主体、质保期限和质保方式，接收相关图纸资料，摄制承接查验影像，签订承接查验协议，并向区住建局备案。

　　(七)明晰管护责任。老旧小区改造工程竣工验收合格十五日内，区住建局要协调沟通区老旧小区改造指挥部将改造后的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施，分别移交给相关专营单位，并签订书面移交协议；要依据《黑龙江省住宅物业管理条例》的有关规定，明晰相关专营单位管护到终端，承担相应公共设施的维修养护责任，并将维修责任单位、服务范围、报修电话等在物业管理区域内向业主公示。

　　此外，突出党建引领，发挥国企作用。(一)突出党建引领物业管理工作。街道社区党组织要按照《关于党建引领全面提升物业管理服务水平的指导意见》要求，充分发挥领导核心作用，建立社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的多方联动机制，搭建街道社区党员干部、业委会党员成员(物业管理委员会党员成员)、物业服务企业党员成员、小区业主党员代表“四位一体”的党建共建工作平台，定期召开会议，协调解决问题，切实提升改造老旧小区物业服务水平。

　　(二)发挥国有物业服务企业作用。市物业集团、市住房集团等国有物业服务企业要积极发挥作用，切实加强与属地街道办事处的联系对接，积极配合街道办事处开展业主委员会或物业管理委员会组建、业主意见征集等工作；要会同社区居民委员会、业主委员会或物业管理委员会持续开展物业管理有关法规政策的宣传讲解工作，争得广大业主对物业管理工作的理解和支持。

　　(三)探索试点酬金制物业收费方式。鼓励在改造后老旧小区探索开展酬金制物业收费方式的试点工作。区住建局负责指导街道办事处结合实际选定试点项目，提供政策方面的指导与帮助。街道办事处负责宣传、讲解有关酬金制物业收费方式；组织业主委员会或物业管理委员会与物业服务人研究制定酬金制试点工作方案；在征求业主意见的基础上，由业主委员会或物业管理委员会与物业服务人通过物业服务合同就酬金制具体事宜进行约定。同时，鼓励探索聘请物业监理、评估审计等第三方机构开展相关物业服务质量评估、费用收支的审计等工作。

　　根据通知，健全工作机制，强化监督检查。(一)成立工作专班。各区住建局、街道办事处要把改造老旧小区物业管理纳入年度重点工作，加强组织领导，压实工作责任。各区住建局要迅速成立工作专班，制定本区实施改造老旧小区物业管理工作推进方案，落实专人负责。3月20日前，将工作方案及专班工作人员名单、联系电话，报送市住建局物业管理处(邮箱：hrbwycljzz@163.com)。

　　(二)开展业务培训。各区住建局要组织街道办事处、社区居民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务人，开展《民法典》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等法规政策及相关业务培训，形成培训记录，提高相关人员业务水平，促进工作规范开展。各区住建局要制定培训计划，明确培训人员及时间安排等事宜，并将培训计划于3月31日前报送市住建局物业管理处。

　　(三)健全工作机制。采取“周调度、月统计、季通报、年考核”的工作推进机制，自4月1日开始每两周市、区相关部门召开一次改造老旧小区物业管理工作调度会；街道办事处每月上报一次工作进展情况，由各区住建局确认汇总后，于每月5日前将上月工作进展情况报送市住建局物业管理处；全市每季度通报一次工作进度；年末对各区工作完成情况进行考核并通报。

　　(四)强化监督检查。各区住建局、街道办事处要密切配合，严格按照时限要求完成各项工作任务。市住建局将强化监督检查力度，对于动作迟缓、工作不力，导致未能及时落实物业服务主体、影响业主生活和社会稳定的，将建议区委、区政府对相关部门及人员予以追责。

　　各县(市)实施改造老旧小区物业管理有关工作可结合实际参照执行。(完)